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Gesellschaft für private Finanzplanung

Baufinanzierung: Planungen, Strukturierungen und Kalkulationen

scale-210-210-03_191877567_2Eine der wohl größten Investitionen im Leben der Menschen ist der Bau eines Eigenheims oder einer Immobilie zur Vermietung. Das Ziel der meisten Bauherren ist es dabei, eine sichere und rentable Kapitalanlage zu schaffen, die hilft, Krisenzeiten zu überstehen. Bei der Planung und beim Vorgehen sind viele Faktoren zu beachten.

Planung

Wer eine Immobilie erwirbt oder ein Eigenheim baut, sollte im Vorfeld realistisch und seriös die eigenen Möglichkeiten kalkulieren. Übliche Beispiele für laufende Kosten, die unbedingt miteinbezogen werden sollten, sind Kaltmieten, Versicherungen, Raten für das Auto oder Mitgliedsbeiträge in Vereinen.

Ferner sollte jeder Berufstätige realistisch hinterfragen, wie seine Karriere sich entwickelt. Es geht bei der erwähnten Kalkulation um Langfristigkeit. Insbesondere jüngere Paare sollten dabei die Familienplanung miteinbeziehen. Für jeden Investor ist außerdem von Bedeutung, wie viel an Lebensqualität er bereit ist, einzubüßen, da jahrzehntelange, monatliche Zahlungen anstehen. Generell kann man davon ausgehen, dass man für mehr oder weniger 40 Jahre etwa 40 bis 50 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens benötigt.

Ferner kommt es auf die Risikobereitschaft der Investoren an, die ebenfalls von der individuellen Lebenssituation abhängig ist. Mindestens 20 Prozent der Gesamtbaukosten sollten zudem als Puffer eingeplant werden. Für seriöse Kalkulationen verwenden Eigenheimbauer zuweilen Finanzprogramme und entsprechende Fachliteratur aus dem Hause Haufe Verlag. Weiterhin gibt es Software die bei bei der Erstellung der korrekter Abrechnungen (Miet-, Heiz-, Nebenkosten) für bis zu 30 Miet- WEG- oder Gewerbeeinheiten hilft. Zudem kann man damit die komplette Buchhaltung erledigen (Jahresabrechnung, Einnahmen-Überschuss-Rechnung). Die Bauherren sollten sich neben der finanziellen Kalkulation eingehend mit den Grundbuchauszügen beschäftigen.

Kredite und Darlehen

Kredite werden zumeist in ein bis zwei Wochen genehmigt. Die Dauer der Genehmigung hängt in der Regel vom Kreditrisiko für die Bank ab. Die Darlehenshöhe folgt den geltenden Beleihungsgrenzen. Der Verkehrswert mit einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent ergibt in der Regel den sogenannten Beleihungswert. Außerdem ist für die Höhe des Darlehenszinses auch die Beleihungsgrenze wichtig, welche üblicherweise bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes liegt. Eine niedrige Beleihung resultiert in besonders günstigen Zinsen. Ein niedriger Eigenanteil führt in der Regel zu einem Anstieg der Kosten; dies trifft auch für Darlehen zweiten Ranges (laut Grundbuch) zu. Bei einer Zwangsversteigerung werden beispielsweise erstrangige Schuldner zuerst bedient.

Finanzierungsmöglichkeiten

Wie viel darf die Immobilie maximal kosten? Diese Frage sollten Interessierte stets im Hinterkopf behalten. Darüber hinaus sollten sich alle Immobilienbesitzer in spe über die die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung eingehend informieren – sie sind mindestens so wichtig wie jeder Grundbuchauszug. Manche Angebote klingen dabei auf den ersten Blick vorteilhaft. Sie bergen jedoch für Laien teilweise kaum überschaubare Gefahren, über die sich jeder vor der Investition unbedingt klar werden sollte.

Zunächst gibt es mehrere riskante Strukturen, die für Menschen geeignet sind, welche mit der Finanzwelt vertraut sind. Als hochriskant sind flexible Darlehen einzustufen. Es handelt sich um Darlehen mit variablen Zinsen. Sie orientieren sich an einem Referenzzins, beispielsweise dem Euribor. Daher sind die Kosten für solche Kredite kaum kalkulierbar. Sogenannte Capgarantien sichern die Darlehen zwar bis zu bestimmten Limits ab, kosten jedoch zusätzlich Geld.

Auch Fremdwährungsdarlehen bergen erhebliche Gefahren. In einem Land, in dem die Zinsen niedriger sind als in der Bundesrepublik, wird das Darlehen beantragt. Dabei profitiert der Darlehensnehmer von der Zinsdifferenz. Sinkt jedoch der Euro im Wert, geht die Spekulation nicht auf.

Es gibt darüber hinaus verschiedene Arten von Hypothekendarlehen. Sie sind nicht alle zu verdammen, jedoch sind sie in der Kombination mit Investmentfonds ebenfalls als sehr riskant einzustufen. Bei letzteren wird während der Laufzeit in die Fonds einbezahlt. Die Rückzahlung ist als Gesamtsumme bei der Endfälligkeit zu leisten – falls das Kapital vorhanden ist. Verlief jedoch die Performance beim Fonds negativ, kann die gesamte Finanzierung der Immobilie scheitern.

Es gibt jedoch auch durchaus erfolgversprechende Finanzierungsmodelle, die Hypothekendarlehen beinhalten. Ein Festkredit kombiniert letzteres mit einer Lebensversicherung. Während der Kreditlaufzeit wird diese saturiert. Bei der Endfälligkeit muss das Baudarlehen wiederum komplett beglichen werden.

Konservativere Varianten sind beispielsweise das Bausparen, bei dem ein Darlehen einfach angespart wird oder das Hypothekendarlehen der Kreditinstitute, bei dem die Grundbuchschulden auf die Immobilie eingetragen werden. Häufig handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen. Dabei wird die Gesamtsumme sofort ausgezahlt, die Zurückzahlung findet in gleich hohen Raten statt, der Tilgungsanteil dabei steigt kontinuierlich an.

Die Förderdarlehen des KfW sind ebenfalls häufig spezielle und kostengünstige Annuitätendarlehen. Sie sind an spezielle Bedingungen geknüpft, etwa für Energiemaßnahmen, welche für die Gewährung erfüllt sein müssen.

Letztendlich gibt es also viele verschiedene Wege, die zum Ziel führen. Eine genaue Prüfung ist bei derart langen Laufzeiten für Eigenheimbesitzer oder Vermieter in spe unerlässlich – sonst kann es sein, dass der Traum vom Gebäude sich in einen teuren Alptraum verwandelt.

Daher: lassen Sie sich von einem Fachmann beraten und in der Entscheidung der passenden Finanzierung unterstützen.

Ihr Wolfgang Ruch

 

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