Ruch Finanzberatung

Gesellschaft für private Finanzplanung

Hohes Eigenkapital senkt die Kosten für die Baufinanzierung

Das Eigenkapital spielt eine tragende Rolle bei der Baufinanzierung. Da natürlich die wenigsten Käufer von Immobilien den Kaufpreis alleine tragen können, muss eine Bank unterstützend eingreifen. Eine Vollfinanzierung ist zwar auch möglich, allerdings sind hier die Risiken und Kosten deutlich höher. Wird ein größerer Teil des Kaufpreises durch eigene Mittel abgedeckt, verringert sich nicht nur die Kreditsumme, sondern gleichzeitig auch der Zinssatz.

Steigt Ihre Eigenkapitalquote beim Hauskauf, hat dies einen direkten Einfluss auf die Kosten, denn damit einhergehend sinkt die Höhe des Darlehens. Je geringer die Darlehenssumme ist, desto weniger kostet Sie das geliehene Geld natürlich. In zweiter Instanz hat die Höhe der eigenen Mittel aber auch noch einen indirekten, positiven Einfluss auf die Kreditkosten.

Wenn Sie mehr Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung einbringen, verringert sich auch für die Bank das Risiko eines (kompletten) Zahlungsausfalls. Das wiederum veranlasst die Bank natürlich dazu, Ihnen bessere Konditionen anzubieten, denn: je geringer das Risiko für die Bank, desto niedriger die Zinsen für den Kunden. Sehr anschaulich stelle ich dies in dem Video von Mr.MoneyPenny – die wesentlichen Zinsfaktoren vor.

Die Höhe des Eigenkapitals hat somit quasi einen doppelten Effekt in Bezug auf die Kreditkosten. Daniel Franke,  hat den Einfluss des Eigenkapitals auf die Zinshöhe in aktuellen Zahlen dargestellt:

„Während bei einer Finanzierungssumme von 50 Prozent des Objektwertes nur 1,51 Prozent gebundene Sollzinsen zu Buche stehen, erhöht sich der beste Zinssatz bei einem Finanzierungsanteil von 75 Prozent des Objektwertes bereits um 9,93 Prozent auf 1,66 Prozent gebundener Sollzins.
Richtig teuer wird es dann bei der Vollfinanzierung, also der Finanzierung ohne Eigenkapital: auf stolze 2,65 Prozent steigt der gebundene Sollzins. Das sind 59,64 Prozent mehr als bei einer Finanzierung von 75 Prozent des Kaufpreises und ganze 75,50 Prozent mehr als bei einer Finanzierung von 50 Prozent des Kaufpreises.“

Das bedeutet also, dass Sie nicht nur durch die steigende Kreditsumme, sondern auch aufgrund des deutlich höheren Zinssatzes mit höheren monatlichen Belastungen konfrontiert sind. Haben Sie allerdings die Möglichkeit, 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises mit dem eigenen Geld zu übernehmen, erhalten Sie den niedrigsten Zinssatz, der zurzeit verfügbar ist.
Kommt es in einem solchen Fall zu einem Zahlungsausfall seitens des Schuldners, droht womöglich eine Zwangsversteigerung. Hier könnte die Immobilie einen 40- bis 50-prozentigen Wertverlust erleiden und das Darlehen der Bank wäre noch immer besichert. Somit zählt die Eigenkapitalquote ebenfalls zu den wesentlichen Zinsfaktoren bei der Immobilienfinanzierung.

Was zählt zum Eigenkapital?
Nicht nur die liquiden Mittel, die Sie zur Verfügung haben, können bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital geltend gemacht werden. Es gibt noch weitere Umstände, aus denen Sie Kapital schlagen können:

• Erspartes:  Neben dem Bargeld unter dem Kopfkissen sind hier Beträge auf dem Giro-, genauso wie auf dem Tages- oder Festgeldkonto (Laufzeit beachten!) zu nennen. Sparbücher kann man natürlich ebenfalls zum Eigenkapital hinzuzählen, genauso wie Aktien, Fonds und andere Anlagen.

• Eigenleistungen:  Wer handwerklich begabt oder sogar gelernter Handwerker ist, kann natürlich selbst Leistungen an seinem neuen Eigenheim verrichten und dadurch Geld sparen. Banken erkennen zwar bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung an, allerdings ist dieser Wert nur für Profis geeignet. Laien sollten hier eher 10 oder besser nur 5 Prozent einkalkulieren, da sie für die Arbeiten meist länger brauchen und weniger Erfahrung
im Umgang mit den Baumaterialien haben.

• Riester-Rente:  Für eine selbst genutzte Immobilie kann man seine Einzahlungen in die Riester-Rente nutzen. Die Ersparnisse, die eigentlich für die Altersvorsorge bestimmt waren, können aus dem Vertrag entnommen und für die Immobilienfinanzierung als Eigenkapital verwendet werden.

• Bausparvertrag:  Ähnlich wie bei der Riester-Rente verhält es sich mit dem Bausparvertrag. Das Kapital, das in der Ansparphase des Bausparvertrags angesammelt wurde, kann ebenfalls als Eigenkapital verwendet werden.

Tipps für die Baufinanzierung
Neben dem Eigenkapital hat natürlich auch die Zinsbindungsdauer einen Einfluss auf die Kreditkosten. Da die Bau- und Immobilienfinanzierung grundsätzlich über einen sehr langen Zeitraum läuft, ist hier vorausschauendes Handeln wichtig. Die aktuell sehr niedrigen Zinsen sollten Sie sich für entsprechend lange Laufzeiten im Darlehensvertrag festschreiben lassen.

Eine Zinsbindung über mindestens 10 bis 15, besser aber über 20 Jahre kann hier von Vorteil sein. Nach dem Ablauf der Zinsbindung haben Sie mehrere Möglichkeiten, die restlichen Verbindlichkeiten zu tilgen:

• Die Restschuld komplett an die Bank zurückzahlen
• Eine neue Zinsvereinbarung mit der Bank eingehen
• Eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank

Während der Laufzeit ist es nicht möglich, das Darlehen zu ändern oder zu tilgen, außer Sie zahlen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Daher sollten Sie möglichst genau kalkulieren, welche Tilgungsraten Sie zu leisten imstande sind. Läuft die Zinsbindung ab und die Zinsen sind in der Zukunft höher als jetzt – was bei jetzigem Zinsstand durchaus realistisch sein dürfte – ist entsprechend auch die monatliche Belastung höher.

Wollen Sie bei der Rückzahlung des Kredites etwas flexibler sein, müssen Sie mit Ihrer Bank oder einem entsprechenden Finanzinstitut Sondervereinbarungen mit in den Darlehensvertrag aufnehmen. Dazu zählen z.B. eine Sondertilgung, wenn Sie neben den festen monatlichen Raten überschüssige Finanzmittel in die Tilgung der Schulden stecken wollen, oder eine Tilgungsaussetzung, wenn finanzielle Engpässe eine Rückzahlung erschweren, oder einen Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindung.

Nebenkosten mit dem Eigenkapital abdecken
Auf jeden Fall ist es empfehlenswert, die Nebenkosten des Hausbaus oder -kaufs mit Eigenkapital zu begleichen. Zu den Nebenkosten gehören z.B.:

• Die Grunderwerbssteuer
• Die Notargebühren
• Die Maklergebühren
• Die Grundbuchgebühren

Die Nebenkosten betragen etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel nicht durch den Immobilienkredit übernommen. Somit sollten Sie über genügend Reserven verfügen, um derartige Kosten zu begleichen. Des Weiteren ist es sinnvoll, Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben zu bilden. So treffen Reparaturen oder erhöhte Kosten für Handwerker Sie nicht unvorbereitet und Sie können sich auf den Einzug ins neue Eigenheim freuen.

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Ihr
Wolfgang Ruch

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