Die Finanzierung einer Immobilie ist wieder deutlich teurer geworden. Für Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung bewegen sich die Bauzinsen derzeit häufig oberhalb der Marke von 4 Prozent. Für Kaufinteressenten stellt sich deshalb die Frage: Warum steigen die Bauzinsen – und welche Rolle spielt dabei eigentlich die Europäische Zentralbank?

Leitzins und Bauzins sind nicht dasselbe

Häufig entsteht der Eindruck, dass eine Veränderung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank automatisch zu entsprechend steigenden oder fallenden Bauzinsen führt. So einfach ist der Zusammenhang jedoch nicht.

Die EZB-Leitzinsen beeinflussen vor allem die kurzfristigen Finanzierungskosten der Banken. Immobilienkredite werden dagegen häufig für zehn, fünfzehn oder sogar zwanzig Jahre festgeschrieben. Für deren Konditionen ist deshalb insbesondere die Entwicklung an den langfristigen Kapitalmärkten von Bedeutung.

Eine wichtige Orientierung liefern dabei die Renditen langfristiger Staatsanleihen und die Refinanzierungskosten der Banken. Steigen die Renditen am Kapitalmarkt, verteuert sich in der Regel auch die langfristige Immobilienfinanzierung.

Warum sind die Bauzinsen zuletzt gestiegen?

Ein wesentlicher Faktor sind weiterhin die Inflationserwartungen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten können die Befürchtung verstärken, dass die Inflation länger erhöht bleibt.

An den Kapitalmärkten werden solche Erwartungen sehr schnell verarbeitet. Rechnen Anleger mit einer länger anhaltenden Inflation oder einem dauerhaft höheren Zinsniveau, können die Renditen langfristiger Anleihen steigen. Diese Entwicklung schlägt sich anschließend häufig auch in den Konditionen für Immobilienkredite nieder.

Deshalb können Bauzinsen bereits steigen, bevor die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik tatsächlich verändert. Umgekehrt bedeutet eine mögliche zukünftige Senkung der EZB-Leitzinsen nicht automatisch, dass Baufinanzierungen im gleichen Umfang günstiger werden.

Sollte man mit dem Immobilienkauf auf niedrigere Zinsen warten?

Die weitere Zinsentwicklung lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen. Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sollte seine Entscheidung deshalb nicht ausschließlich davon abhängig machen, ob der Bauzins in einigen Monaten vielleicht einige Zehntelprozentpunkte niedriger oder höher liegt.

Entscheidender ist, ob Kaufpreis, Eigenkapital, monatliche Belastung und Finanzierung langfristig zusammenpassen.

Ein Beispiel zeigt die Bedeutung bereits kleiner Zinsunterschiede:

Bei einem Darlehen von 300.000 Euro bedeutet ein Zinsunterschied von 0,5 Prozentpunkten zunächst rund 1.500 Euro Unterschied bei den Zinskosten im ersten Jahr – also etwa 125 Euro im Monat.

Das ist relevant, sollte aber immer im Zusammenhang mit der gesamten Finanzierung betrachtet werden.

Nicht nur auf den Zinssatz schauen

Ein günstiger Sollzins allein macht noch keine gute Baufinanzierung. Ebenso wichtig sind beispielsweise die Länge der Zinsbindung, die anfängliche Tilgung, Möglichkeiten für Sondertilgungen und Tilgungsänderungen sowie gegebenenfalls öffentliche Förderprogramme.

Auch die Frage, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird, sollte bereits bei Abschluss der Finanzierung berücksichtigt werden.

Eine gute Baufinanzierung ist deshalb nicht zwangsläufig die Finanzierung mit dem niedrigsten Zinssatz. Sie ist die Finanzierung, die langfristig zur persönlichen und finanziellen Situation des Immobilienkäufers passt.

Fazit

Bauzinsen oberhalb von 4 Prozent sind derzeit wieder Realität. Ob die Zinsen in den kommenden Monaten steigen, fallen oder sich seitwärts bewegen, lässt sich nicht verlässlich prognostizieren.

Immobilieninteressenten sollten deshalb weniger versuchen, den perfekten Zeitpunkt am Zinsmarkt zu erwischen. Sinnvoller ist es, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zu vergleichen und eine tragfähige Finanzierung zu entwickeln, die auch langfristig ausreichend finanziellen Spielraum lässt.

Gerade bei einer Baufinanzierung können bereits kleine Unterschiede bei Zinsbindung, Tilgung und Vertragsgestaltung über viele Jahre erhebliche Auswirkungen haben. Ein sorgfältiger Vergleich lohnt sich daher.

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Ihr
Wolfgang Ruch