Ob Kauf, Neubau oder Modernisierung – für eine Immobilienfinanzierung verlangt die Bank eine Vielzahl an Unterlagen. Diese dienen dazu, das Objekt, den Finanzierungsrahmen und mögliche Risiken richtig einschätzen zu können.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterlagen von Banken üblicherweise angefordert werden. Jede Bank hat eigene Anforderungen – und es gibt Unterschiede je nach Vorhaben, etwa zwischen dem Erwerb einer Bestandsimmobilie und einem Neubauprojekt. Die konkret benötigten Unterlagen entnehmen Sie bitte dem Zinsangebot der Bank, das Bestandteil meines Finanzierungsvorschlags ist.

Diese Übersicht soll Ihnen helfen, die einzelnen Unterlagen besser zu verstehen:

1. Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)

Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte und etwaige Belastungen (z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Hypotheken).
Wichtig: Der Auszug darf maximal drei Monate alt sein, damit er von der Bank anerkannt wird.
Einen Grundbuchauszug kann Ihnen jeder Notar besorgen. Bei Bedarf habe ich einen Notar an der Hand, der für eine kleine Gebühr einen aktuellen Grundbuchauszug einholt. Sprechen Sie mich einfach an, wenn Bedarf besteht.

2. Teilungserklärung (inkl. aller Nachträge)

Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich die Teilungserklärung erforderlich. Sie regelt die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach).
Hinweis: Im Grundbuch sind das Datum der Teilungserklärung sowie die Daten aller Nachträge vermerkt. Es werden sämtliche Nachträge benötigt. Diese erhalten Sie  von der Hausverwaltung.

2a. Aufteilungsplan – Bestandteil der Teilungserklärung

Der Aufteilungsplan ist eine zeichnerische Darstellung des Gebäudes und zeigt, wie das Haus in einzelne Einheiten (z. B. Wohnungen, Kellerräume, Stellplätze) aufgeteilt ist. Er ist in der Regel fester Bestandteil der Teilungserklärung und wird vom Grundbuchamt verwendet, um das Sondereigentum eindeutig festzulegen.
Wichtig für die Bank: Der Aufteilungsplan macht sichtbar, welches konkrete Objekt mit dem Darlehen finanziert werden soll – z. B. Wohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss mit Kellerraum Nr. K3. Auch Sondernutzungsrechte (z. B. an Gärten oder Stellplätzen) werden darin ersichtlich. Der Aufteilungsplan zusammen mit dem Grundbuchauszug und der Teilungserklärung ergeben eine Einheit, um die Wohnung eindeutig zu identifizieren.

3. Kaufvertragsentwurf (Immobilie oder Grundstück)

Der Kaufvertragsentwurf zeigt der Bank, was genau gekauft wird, zu welchem Preis und mit welchen Bedingungen. Dieses Dokument ist wichtig für die Prüfung und spätere Auszahlung des Darlehens. Außerdem klärt es die Bedingungen und Zusagen des Verkäufers. Wichtig: Nur, was im Kaufvertrag steht, ist auch vereinbart. Mündliche Nebenabreden oder Aussagen im Exposé haben keine Gültigkeit.

4. Exposé (vom Immobilienmakler)

Das Exposé enthält meist eine kompakte Zusammenfassung der Immobilie – mit Daten zur Ausstattung, Lage und Nutzungsmöglichkeiten. Es dient der Bank als schnelle Übersicht.
Wichtig: Da das Exposé nicht Bestandteil des Kaufvertrags wird, stellen Angaben zur Beschaffenheit keine Garantie dar. Wichtige Punkte sollten daher unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden.  (siehen §311b und §128 BGB)

5. Energieausweis

Mit dem Energieausweis kann die Bank die energetische Qualität der Immobilie beurteilen – ein wichtiger Faktor für die Einschätzung von Wert, Sanierungsbedarf und späteren Betriebskosten.
Hinweis: Seit einigen Jahren muss bei jedem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ein Energieausweis erstellt und übergeben werden. Bei Eigentumswohnungen wird der Energieausweis in der Regel von der Hausverwaltung erstellt.

6. Flurkarte

Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte genannt) ist ein amtlicher Lageplan des Grundstücks. Sie zeigt, wo sich das Objekt befindet und wie es innerhalb der Umgebung liegt – wichtig zur Identifikation des Objekts.

7. Baubeschreibung – wichtig beim Neubau

Bei Neubauprojekten gehört die Baubeschreibung zu den zentralen Dokumenten.
Begründung: Sie beschreibt detailliert, welche Bau- und Ausstattungsmerkmale geplant sind – etwa Materialien, Technik, Dämmung, Heizsysteme, Fenster usw. Da das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist, kann die Bank die Bauqualität nicht vor Ort prüfen – daher ist eine vollständige und präzise Baubeschreibung umso wichtiger.

8. Baukostenaufstellung – für Neubauten

Diese Aufstellung enthält alle geplanten Kostenpositionen: Grundstück, Hausbau, Nebenkosten, Außenanlagen, Baunebenkosten usw.
Tipp: Achten Sie auf eine realistische Kalkulation – Banken prüfen sehr genau, ob das Budget ausreicht.

9. Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung muss durch einen Architekten oder Bauträger erstellt und unterschrieben sein. Sie zeigt, wie viel Quadratmeter Wohnraum entstehen – eine wichtige Kennzahl für die Wertermittlung und die Höhe des Darlehens.

10. Bauzeichnungen

Diese Pläne machen das Bauvorhaben für die Bank nachvollziehbar:

• Grundriss (bemaßt – mit Länge und Breite aller Räume)

• Schnitt (z. B. vertikaler Schnitt durchs Haus zur Darstellung von Decken- und Raumhöhen)

• Ansicht (Vorder-, Rück- und Seitenansichten des Gebäudes)

11. Fotos – Innen- und Außenansicht

Aussagekräftige Fotos helfen der Bank bei der Ersteinschätzung. Ideal ist eine Kombination aus Außenansichten, Innenräumen und ggf. Garten oder Einfahrt.
Hinweis: Die Qualität der Fotos muss nicht professionell sein – es geht lediglich darum, dem Kreditentscheider einen Eindruck vom Objekt zu vermitteln, da dieser das Haus in der Regel nicht persönlich besichtigen kann.

Fazit:

Wer eine Finanzierung plant, sollte sich frühzeitig um die vollständige Zusammenstellung der Unterlagen kümmern. Viele Banken beginnen mit der Kreditprüfung erst, wenn alle im Zinsangebot geforderten Dokumente vorliegen.

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Ihr Wolfgang Ruch